1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

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1円でも家を高く売る方法は、不動産屋に行くことではありませんでした。

1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

 

ご自宅(家)の一戸建て・マンション・土地など、不動産売却の理由は人それぞれ。

 

不動産のプロでもない限り、家を売る機会は人生でそう何度もないと思います。

 

一般的に、個人が不動産を売買するタイミングは「相続」「結婚」「離婚」「出産」「病気」「退職」「転勤・転居」「定年(引退)」といったライフイベント時期ではないでしょうか?

 

理由はともあれ、もし今あなたが何らかの理由で家を手放すとしたら、まず真っ先に考えるのは、

 

「1円でも高く家を売りたい!」

 

という切実な願いではないでしょうか。

 

当サイトでは、大切な持ち家や不動産を1円でも高く売るためのコツと方法をご紹介していきます。

 

 

 

少しでも家を高く売りたい方に、とっておきの情報をお届けします。

 

まずは、不動産売却の大まかな流れと「査定価格」について重要なお話をしていきます。

 

 

不動産売却は「査定価格」の高い不動産業者を選ぶべき?

あなたが家や土地を売ろうと思ったとき、まず最初にやることは何でしょう?

 

  • ネットで自宅付近の物件相場を調べてみる
  • 不動産売却の知識や税金の情報を調べてみる
  • 近所の不動産会社へ相談してみる

 

恐らく、こんなことから始めるのではないでしょうか?

 

家を売りたいと思ったとき、不動産屋さんに相談するのはごく一般的ですが、大まかな流れは以下のようになります。

 

  1. 不動産業者への相談と査定依頼
  2. 不動産業者からの見積査定(訪問査定)
  3. 不動産業者との媒介契約(物件売出価格の決定)
  4. 不動産売却の開始(広告・ネットワーク登録など)
  5. 購入希望者による物件見学(内覧会)
  6. 物件売却条件の交渉
  7. 物件売買契約の締結
  8. 物件の引き渡し(売買決済・抵当権の抹消・住宅ローン残金返済)
  9. 不動産売却益の税金納付など

 

このような不動産売却の流れの中で、まず入り口となる「不動産会社選び」がとても重要なのは、言うまでもありません。

 

家を売りたい場合、主に3つの方法があります。

 

  1. 自分でお客さんを見つけて直接取引する
  2. 不動産会社に直接買い取ってもらう
  3. 不動産仲介会社を通じて買主を探し、仲介してもらう

 

直接取引は一般的でないため、ここでは省きます。

 

不動産の買取は、主に売却を急いでいるとき利用しますが、不動産会社も転売で利益が見込める価格でないと買取できないため、売却価格が低くなる傾向があります。
一戸建てや中古マンションであれば、業者はリフォーム費用も考慮しなければなりません。

 

あくまで目安ですが、買取価格は市場で売却する価格の60%程度と言われており、短期間で物件を売却したい売主向けであることは明らかです。

 

例えば会社の倒産でローンの返済が困難になったり、相続税の支払いで急な資金が必要になるなど、急を要する時にやむを得ず選択するのが買取と言えそうです。

 

このため、一般的な不動産売却は、仲介業者が中間に入る「媒介契約」がメインとなります。

 

媒介契約には、大きく分けて3通りあります。

 

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

 

簡単にご説明すると、専属専任媒介と専任媒介の2つは、不動産会社1社に仲介をすべて任せる契約方法です。

 

売主・業者ともにメリットも大きい契約方法ですが、売主のデメリットとしては、複数の業者と契約できないため、販売の間口が狭くなってしまう傾向があります。

 

また専属専任媒介では、自分で見つけた買主との直接取引もできず、違約金が発生します。
とはいえ、直接取引で家を売る人は多くないので、親戚など前もって買主の心当たりがなければ問題ありません。

 

専任媒介の場合、不動産会社は買主・売主の双方から仲介手数料が入るため、業者にとっては営業にも力が入りやすい契約方法です。

 

ただし、専任媒介で契約した業者の担当者にやる気がなかったり、そもそも不動産屋がハズレだったりすると、大事な時間を無駄にしてしまうことにもなりかねません。

 

そういう業者は物件を早く売って回転率を上げること優先しがちで、結果的に安く売ってしまうリスクも考えられます。

 

良い不動産屋だけでなく、良い担当者・営業マンを見つけることも、家を高く売るコツの一つと言えます。

 

 

一般媒介は専任媒介と違い、複数の不動産業者と同時に契約が可能です。
販売間口が広がったり、違約金が発生しないといったメリットはありますが、専任媒介に比べて業者の営業にも力が入りにくいというデメリットがあります。

 

なぜかと言うと、一般媒介では多額の宣伝費や人件費をかけて広告しても、もし他の業者で売買が成立してしまうと、仲介手数料が入らず丸損になってしまうからです。

 

こんな理由から、一般媒介契約を嫌がる不動産業者も決して少なくありません。

 

最終的にどの契約方法が良いかは状況にもよりますが、良い不動産業者が見つかったのであれば専任媒介契約にし、どうしても決め手に欠けるなら一般媒介で、いくつかの不動産屋を比較するのも一つの方法です。

 

 

さて、本題の査定価格についてですが、結論から言うと査定価格の高い業者が良いとも言い切れませんし、逆に言えば査定価格の低い業者が悪いとも限りません。

 

仲介の場合、最初に見積もってもらう不動産査定の価格は、あくまでも参考相場です。
まだ買主が決まらない状態ですから当然、実際にその価格で売れる保証はありません。

 

査定価格を参考に物件の売出し価格を決め、その価格で販売を開始するというだけの話です。
ですから査定価格の高低だけで安易に不動産屋を決めるのはお薦めできません。

 

査定価格が高い業者は、契約に結び付けるため「高めの金額」を見積もっていることも考えられます。
逆に、実はその会社には優れた相場判断能力があり、結果的に「高い査定金額」=「ギリギリ売れる理想的な値付け」となっていることもあり得るわけです。

 

査定価格の比較だけでは、不動産業者の良し悪しまで把握できません。
ですが、複数の業者から見積もりを取り寄せ比較することで、大まかな相場の判断ができたり、明らかに不自然な見積もりをする業者を炙り出すこともできます。

 

次に、家をできるだけ高く売るために必要なコツをご紹介していきます。

 

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家を高く売る、たった3つのコツとは?

家を高く売るために、必ず覚えておきたい3つのコツがあります。

 

  1. 売りたい物件の「相場」を知る
  2. 「販売力」と「やる気」のある誠実な業者・担当者を見つける
  3. 「早く売る」「高く売る」の両立にこだわらない

 

たったこれだけのコツを抑えるだけで、高く売れる可能性はグッと高まります。

 

それでは、一つずつ説明していきます。

 

1.売りたい物件の相場を知る

売りたい物が何であっても、そこに買いたい人が集まらなくては売れません。
不動産の売却も同じく、買主が集まる「ギリギリの金額設定」ができれば理想的と言えます。

 

価格が高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をしたと感じるかもしれません。
ちょうど良い金額を決めるためには「相場観」が必要になってきます。

 

相場観を養うためには、複数の不動産会社から見積査定を取り寄せるのが一番です。
相見積の価格を比較し、どうしてその会社の査定額が高いのか、低いのかについて積極的に質問してみてください。

 

質問の際は相手の対応にも注目です。
理論的で分かりやすく査定内容の説明をしてくれる業者(担当者)かどうかで、信頼性を見極める一つの判断材料になります。

 

当然ですが、不動産売却の査定を受けたからといって、その会社と契約しなければいけないという決まりはありません。
また査定は無料で受けられます。

 

時間に余裕があれば、ある程度の相場観が出来上がるまで、できるだけ多くの不動産業者と担当者にコンタクトすることをお薦めします。

 

 

2.販売力とやる気のある仲介業者・担当者を見つける

いくつかの業者から査定を受ける中で、自分の家を高く売ってくれそうな「販売力」「やる気」の感じられる業者の見分けも付くようになるはずです。

 

不動産業界には、口が上手く調子の良い営業マンも少なくありませんが、話が矛盾していたり、明らかに他社の営業マンと言うことが違うようなときは要注意です。

 

信頼できる不動産業者と営業マンを見分けるコツをいくつかご紹介します。
問い合わせや訪問査定の際には、ぜひご活用ください。

 

  1. 査定前に「一般媒介契約」をほのめかす
  2. 査定価格の根拠をしっかり説明してもらう
  3. チラシやウェブ広告の完成度を比較する
  4. 税金についての知識を確認する
  5. 契約期間を短く設定したいと申し出てみる
  6. 営業マンに嘘がないか比較で見極める

 

1.査定前に「一般媒介契約」をほのめかす

査定を受ける前に「一般媒介契約を検討中」と伝えることで、業者の反応を見ることができます。

 

仲介業者は、手数料が確実に得やすい「専任媒介契約」をしたがるのが一般的です。

 

そこで敢えて一般媒介契約を希望してみて、もしもその業者が専任媒介を強引に勧めてきたり「一般媒介では売れない」などと適当な答えが返ってくるようであれば、候補から外す判断材料になります。

 

2.査定価格の根拠をしっかり説明してもらう

査定額については先ほどお話した通り、どれだけその業者が「相場の分析」に優れているかの判断材料となります。

 

正確な相場の分析ができるうえに高額査定であれば、その地域での販売実績が豊富だったり、地の利を生かした独自ノウハウを持つ会社なのかもしれません。

 

この辺は、同じ会社内であっても営業マンによって差が出る可能性もあります。

 

3.チラシやウェブ広告の完成度を比較する

広告の完成度です。家を高く売ることができる販売力の判断材料として、広告が魅力的かどうかも重要な要素です。
例えばウェブ広告であれば、画像の出来栄えや動画の有無などで集客も変わってきます。

 

売りたい物件の良い面・悪い面も含め、漏れなく説明が行き届いているかなど、各不動産会社のチラシや広告・直近の事例等を見れば比較できます。

 

より魅力的なチラシや広告を作成してくれる不動産会社であれば、それだけ売主に対し力を入れてくれる証になりますが、売主が自ら積極的にアピールしたいのであれば、柔軟に対応してくれそうな会社を選ぶのも一つの方法です。

 

4.税金についての知識を確認する

税金については、家が売れた時にかかる印紙税などのほか、売却益には譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。
加えて減税などの税制(特別控除や特例等)に関する知識も必要ですし、翌年から税制が変わる場合なども含め、その営業マンがどれだけ最新の知識を持っているかは重要です。

 

もし税金のことで他の業者と違うことを言われたら、どちらが正しいのか自分で調べる必要が出てくるかもしれません。
多少でも知識を蓄えておけばトラブルの回避に役立ちますが、短期間でそこまで覚えるのも大変なことですから、複数の業者から説明を受けて比較しながら知識を深めていくのが現実的と言えそうです。

 

5.契約期間を短く設定したいと申し出てみる

契約期間については、専任媒介は最長3ヶ月という契約期間が設定されています。
この間に家が売れない場合、契約を更新するか、契約解除後に改めて他社と契約するかの選択になります。

 

不動産会社にとっては、専属専任媒介で3ヵ月契約というのが理想です。
それを踏まえて、例えば「1ヵ月で専任契約したい」と告げてみれば、相手の対応でその業者の良し悪しを判断できることがあります。

 

つまり、「3ヵ月でなければ契約できない」といった嘘で3ヵ月契約をゴリ押しするような業者とは、関わらない方が良いと言うことです。

 

あなたにとって理想的な仲介業者は、あなたの都合を最優先に考えてくれ、家を少しでも良い条件で売るために努力を惜しまず、最良の結果へと導いてくれる不動産会社です。

 

6.営業マンに嘘がないか比較で見極める

1〜5の項目に通じることですが、嘘や曖昧な返答、適当な対応でかわすような業者や営業マンとは、躊躇なくさっさと縁を切りましょう。

 

営業マンも人間ですから信頼関係を保つことは大切ですが、決断は素早く冷徹に、決して優柔不断な態度を見せたり、流されることがないようにしたいものです。

 

いくら顔がタイプでも、話が上手くても、調子に乗せられることなく、冷静に見極めましょう。調子よく乗せられて大損するのは、自分自身ですから。

 

 

3.早く売る、高く売る、の両立にこだわらない

できるだけ高い値段で、しかも短期間で家が売れれば最高ですよね?

 

でも、残念ながら現実はそんなに甘くありません。
今時よほど条件の良い人気物件・人気エリアでもないかぎり、家を「早く売る・高く売る」の両立は諦めたほうが無難です。

 

高く売ることを最優先するのであれば、時間の許すかぎりじっくりと腰を据えて、コツコツ勉強するつもりで、最高の不動産取引を目指しましょう!

 

とはいえ、ダラダラと時間ばかりかかって売れないのでは意味がありません。
予め期間や目標を決めて行動することも大切ですが、時には値引き交渉など妥協も必要になるかもしれません。

 

良い買主にめぐり合い、双方の幸せに繋がるような結果でなければ意味がりません。

 

家を高く売るのは重要かもしれませんが、それ以上に大切なのは、その取引にどれだけ満足感が得られるかどうかだと思います。

 

最高の結果を出すため、まず真っ先にやるべきことは何でしょうか?

 

それは、大切な物件の魅力を最大限に引き出してくれ、誠意をもって販売を手伝ってくれるパートナー・仲介業者を見つけることではないでしょうか?

 

理想的な不動産仲介業者に出会えれば、7割は成功したも同然です。

 

残りの3割は…「売買タイミング」、これに尽きます。

 

不動産売買は、売主と買主が理想的なタイミングで出会えるかどうかにかかっています。
その辺りは、売買実績が豊富なプロに相談してみてください。

 

「家を売りたい」

 

そう思った時が、実は絶好のタイミングでもあります。
決断と同時に素早く行動することが、大きなチャンスを逃さないコツなんです。

 

優れた不動産会社と出会うには、できる限りたくさんの業者を回って話を聞くことが大切です。

 

ただ、実際には手間や時間の都合などもあり、多くの方がそれを実践できません。

 

そこでお薦めするのが、インターネットを活用した「不動産査定の一括見積」です。

 

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素人でもカンタンに「不動産相場」が分かる方法とは?

個人の不動産取引は大抵の場合、ご自身もしくは家族所有の持ち家・自宅マンション・土地がほとんどかと思います。

 

こうした不動産物件の売却を検討するとき、まず最初に知っておきたいのが土地や建物の「相場」です。

 

不動産相場を調べる一般的な方法として、よく知られているのは国土交通省のウェブサイト「土地総合情報ライブラリー」です。

 

ここでは不動産の「地価公示価格」や「不動産価格指数」などが見られますが、初めて不動産取引する方にまず見て欲しいのが「不動産取引価格情報」です。

 

文字通り、実際に取引された不動産価格などの情報が閲覧できるウェブサイトです。

 

「土地総合情報システム」
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

ここでは簡単な使い方をご説明します。

 

  1. 上記ウェブサイト中央左上の「不動産取引価格情報検索」をクリックすると検索画面が開きます。
  2. 左メニューで取引時期・不動産の種類・地域を選び、検索ボタンを押します。
  3. 過去の物件取引内容が地図上もしくは表で一覧できます。
  4. 築年数・土地面積・最寄駅からの所要時間などを見ながら、売りたい物件に近い条件のものを探します。
  5. 左側から1項目の番号をクリックすると、物件詳細が別画面で開きます。
  6. 詳細画面下のリンクから、周辺の地価公示や地価調査の平米単価なども分かるようになってます。

 

この情報を参考にすれば、周辺地域の大まかな相場観が見えてくるはずです。

 

ただし、これはあくまで参考値であり、その物件がどんな状態で、売主・買主がどんな状況で売買取引を行ったかまでは把握できません。
また、近隣に似たような取引事例が見つからない場合もあります。

 

不動産相場は物件の立地や状態だけでなく、タイミング等によっても大きく変化しますから、より細かな相場観を把握するには、実際に不動産取引を日々行っているプロの不動産屋に聞くのが一番です。

 

また、大手不動産に頼めば高く売れるわけでもないのが、不動産売却の難しい所です。
小さな地元の中小不動産が独自ノウハウやルート・コネといった強みを持っていることもあります。

 

不動産屋に物件の査定を依頼するときには、そういったことも踏まえて、地元業者・大手不動産どちらか一方に偏ることなく相談してみるのが良さそうです。

 

 

ネット上には便利な「不動産売却の一括査定サイト」がいくつもあります。

 

ご自身で大まかな相場を調べたら、次はいよいよ一括査定サイトで見積依頼してみましょう。

 

一括査定サイトを利用するメリットは多々ありますが、逆にデメリットが少ないのも大きな利点です。

 

例えば、筆者が以前利用した不動産一括査定サイト「イエウール」を活用すれば、こんなメリットが得られます。

 

 

【メリット1】完全無料で不動産一括査定を受けられる

 

【メリット2】1分程度で最大6社の査定額がわかる

 

【メリット3】素人でも手軽に相場比較・不動産会社の比較ができる

 

【メリット4】全国1,200社超の大手・地場不動産会社が登録している

 

 

家を高く売るコツは「相場の比較」だけでなく「不動産会社」「営業マン」などの比較も同時に効率よく進めることが大切です。

 

家を高く売るためとは言え、ムダに「時間」や「労力」をかければ良い結果が出るわけでもありません。
むしろ、なるべく手間も労力もかけず、モチベーションを維持しながら楽しく取引するくらいの、気持ちの余裕も大切なんです。

 

不動産取引でストレスが溜まり、お金に捉われ心がギスギスしてくると、営業マンとの信頼関係が壊れたり、冷静な判断を無くして、思わぬ失敗に繋がるかもしれません。

 

理想は「時間」も「手間」も「お金」すらもかけず、効率よくスムーズに調査・取引・交渉などの一連作業を、淡々と進めることです。

 

その為にはまず「不動産屋巡り」という、時間や手間が一番かかる重労働を無くすべきではないでしょうか?

 

私たちは物件の売主であり、不動産屋にとって顧客なのですから、臆することなく堂々と、こちらの都合に合わせてもらいましょう。

 

都合の良い方法で連絡してもらい、都合の良い日程で査定をしてもらい、一番信頼できそうな不動産会社と、十分に納得のうえで契約しましょう。

 

もし査定を受けた不動産屋が気に入らなかったら、電話でもメールでも、一番ラクな方法で断りの連絡を1本入れるだけ。それで終わりです。

 

 

イエウールは不動産売却の一括査定サイトとして口コミでの評判も良く、運営会社の「株式会社Speee」も創業から10年近くになるため、実績も信頼性も問題ありません。

 

不動産売却は、タイミングがとても重要です。

 

時にはたった1分の時間差で、理想の買主を逃してしまうことだってあり得ます。

 

「思い立ったら、今すぐ行動を起こすこと」

 

この気持ちが、成功への近道でもあります。

 

 

イエウールだけでなく、自分にとって便利なシステムを上手に活用するのも、家を高く売るための大事なコツであり、第1歩です。

 

もし気になったら今すぐにでも、プロに相場を聞いてみてください。

 

ご自身で調べた相場観と比較してみるだけでも、時間のムダにはなりません。

 

 

1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

無料査定は、「1分」で終わります。

▼▼イエウール公式サイトはこちら▼▼

http://ieul.jp/

 

 

家を高く売るコツは、

 

  1. 不動産売却の「相場」を知る
  2. 信頼できる不動産屋と良好な関係を築き「やる気」を引き出す
  3. いつも心にゆとりを持ち「早く売る」にこだわらない

 

たった3つの原則を守ることで、自然と良い成果もついてくるはずです。

 

素敵な買主に出会い、最高の結果を生むために、

 

この情報がご参考になれば嬉しいです。

 

 

「家を売る」複数社の無料査定はこちら

 

 

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不動産取引のマメ知識

住宅ローンが残ってる家を売ることはできるか?

住宅ローンの残りがある家も売ることができます。住宅ローンが残っているからと言って、販売価格が下がる理由にもなりません。

 

ただし、その物件を販売した売却益で住宅ローン残債を完済することが原則です。

 

住宅ローンが残ってる土地や家には金融機関による「抵当権」が設定されており、万一に返済が滞ったときの担保となっているのはご存知のとおりです。

 

もしローンを完済せず抵当権が残ったままの土地や家を売ろうとしても、差し押さえの可能性がある物件を喜んで買う人はまず居ません。

 

一般的な不動産取引では、売買契約の決済と同時にローン残債を支払うことになります。

 

 

不動産会社の媒介契約メリット・デメリット

家を売る際、ほとんどの場合は不動産仲介業者を間に挟んでの仲介取引となります。
先ほどお話した通り、媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

<1.専属専任媒介契約>
▼メリット
  • 1社専属専任のため、仲介業者が最も力を発揮してくれる
  • 価格交渉から内覧日調整まで、仲介業者が積極的に進めてくれる
  • 1週間に一度の定期報告義務により、業者の活動が把握しやすい
  • レインズ(不動産流通機構)へ5日以内の登録義務がある
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 1社専属専任のため、物件販売の窓口が狭くなりやすい
  • 1社専属専任のため、やる気のない不動産屋に当たると損をしやすい
  • 直接取引をした場合に、違約金が発生する
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、デメリットになる場合もある

 

 

<2.専任媒介契約>
▼メリット
  • 1社専任のため、仲介業者も本気で営業しやすい
  • 価格交渉から内覧日調整まで、仲介業者が積極的に進めてくれる
  • 2週間に一度の定期報告義務があるため、活動状況がわかりやすい
  • レインズ(不動産流通機構)へ7日以内の登録義務がある
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 1社専任のため、物件販売の窓口が狭くなりやすい
  • 1社専任のため、やる気のない不動産屋に当たると損をしやすい
  • 直接取引をした場合に、経費を請求される可能性が高い
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、デメリットになる場合もある

 

 

<3.一般媒介契約>
▼メリット
  • 複数の仲介業者と契約できるため、家を売る窓口が広がる
  • 自分で見つけた買主との直接取引も自由で、違約金が発生しない
  • 契約期間に規定がないため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 仲介業者に定期報告の義務がないため、活動状況が分かり辛い
  • 専任契約でないため、仲介業者の本気度もまちまちになりやすい
  • 複数業者と同時進行での交渉や日程調整などに手間がかかる
  • レインズ(不動産流通機構)への登録義務がない
  • 契約期間に規定がないため、デメリットになる場合もある

 

 

家は売るのと貸すのと、どっちがお得?

家を売る場合も、貸す場合も、それぞれメリット・デメリットがあり、状況により一概にどちらが得か損かは言えません。

 

ありがちなパターンとして、最初は家を売るつもりだったのに、思ったより高く売れそうにないことが判明し、住宅ローンが完済できない例があります。

 

そういった事情でもし家を売れないと分かれば、誰かに貸すことでローンの支払いに充てるという方法も考えられます。

 

とはいえ、その家を売るにしても貸すにしても、相手が見つからないことにはどうにもなりません。

 

家がなかなか売れない悪条件には、こんな例があります。

  • 定期借地権つきの不動産物件
  • 共有名義の不動産物件
  • 土地と建物で名義が違う

 

いずれにしても、もし家を売ることが最良の方法でない可能性があったり、スムーズに売れない可能性があるときは、家を貸すことを同時進行で検討・相談してみるのも良いかと思います。

 

まずは早めに良い不動産会社と出会うことが、何より大切です。

 

 

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どんな家が良い条件で売れるのでしょうか?

家を売る時に気になるのは、どのような条件であればより良い条件であると言え、売れやすくなるのか?という部分ですよね。

 

新築の家でも条件次第では売れにくかったり、逆に古い家でも条件さえ良ければ割りとあっさりと売れてしまうことだってあるのです。

 

そこでここではどのような家が良い条件で売れるのか?という部分についてご説明します。

 

家を買うときに着目するポイントで良い条件が分かる

家を買う際にもしあなたならどのようなポイントに着目するでしょうか。

 

きっと大抵の方は注目するポイントというのは同じような感じかと思います。

 

・生活する上で便利な立地条件
・間取りが一般的
・築年数が浅い
・日当たりがよい
・外観、内装が綺麗
・カースペースがある

 

以上のような条件を考慮した上で、購入する家を選んでいる方ばかりだと思います。

 

あなたが売主とすれば相手の気持ちになれば十分分かることで、あなたの家の条件が上記のようなものに当てはまっていれば注目される機会も多くなるのです。

 

例えば生活をする上で、交通機関の便のよさやスーパーやコンビニなどが近くになるというのは、便利ですよね。

 

もちろんそこの物件を希望する世帯の年齢層によって、必要となるものは異なってきますからすべてが揃っていなければならないということはありません。

 

ですが、どのような世帯にも交通の便の良さはとても重要視される箇所です。

 

実際に不動産会社が提示している物件情報の書き方を見れば分かりますが、「駅から徒歩○分!」のような表記をしているのは、それを売りにすることで入居希望者が増えやすいからです。

 

また、物件そのもので売れやすくなる条件の中でも「間取りが一般的である」というのは内覧に来られた時に見られます。

 

近年賃貸のマンションでも間取りを変えて良かったり、自分好みの内装へと変える人が増えています。

 

もちろんそれ自体は悪いことではないのですが、リビングが2階にあったり綺麗な中庭があるというのは日常生活の中では支障になってしまうこともあります。

 

一般的な間取りとしては、3LDK、4LDKなどです。

 

また、よりよい条件で売れやすくするために中古特有の古い・汚いといったマイナスイメージを与えないように内覧時に気に入ってもらいやすいように、特に見られやすい水周りについては綺麗にしておくことが必須です。

 

それぞれの家にあるアピールポイントについても、購入希望者の年齢層に応じて強調するべきポイントがありますから、それぞれアピールポイントを変えてみるのも条件に注目されやすくなるきっかけとなりますね。

 

 

住んでる家の相場を効率よく知る為には

今住んでいるこの家を売ったらいくらぐらいが相場なんだろう・・・そのような疑問を不動産を所持している方であれば考えたことはあるのではないでしょうか?

 

土地の相場に関しては、国土交通省の土地総合情報というものが毎年3月の公開されているものの、正直素人目で見ても平均単価とかよくわかりませんよね。

 

そこでここでは自分の住んでいる家がどのくらいの価格になるのか、相場を効率良く調べる為の方法についてご説明していきます。

 

住んでいる家の相場を効率良く調べる方法とは?

自分の所有している不動産がある人にとって、所有している不動産が今どのくらいの価格で売れるのか?というのは気になりますよね。

 

いくらで売れるのかという具体的な価格を知ることにより、住み替えを考えていたけど一時期諦めかけていた・・という方にとっても、大きな一歩となるかもしれません。

 

不動産の大体の平均相場を知る為に有効な手段としては、不動産会社に査定を依頼することです。

 

今やインターネットを駆使すれば比較的簡単に、自身の所有する不動産の相場を査定してもらうことが出来ます。

 

ただし、不動産会社に査定を依頼する前にあらかじめ自身の所有する不動産にどれくらいの価値があるのかという知識は学んでおくべきです。

 

いきなり不動産会社に査定を依頼して、相場を教えてもらっても何も知識がないまま聞いてしまってはその相場は高いのか安いのか、正しい相場なのか分かりませんよね。

 

査定価格について疑問を感じたら質問が出来るくらいには、知識を蓄えておきましょう。

 

自身の所有する不動産についての相場を知る為には、住宅情報誌などに掲載されている近所の相場を調べたり、インターネットで取引されやすい物件や公示価格などの情報である程度知ることが出来ます。

 

そして、ある程度自分の所有している不動産の相場に検討がついたら実際に査定を行ってもらいます。

 

この時に注意したいのは依頼するのは「複数の不動産会社に依頼する」ということです。

 

インターネット上では複数の不動産会社へ一括無料査定を依頼するという方法があるので、相場をより効率よく正確に知る為には実際の家屋の状況や土地、維持管理の状況などを詳しく調べてもらう「訪問査定」が有効です。

 

ただ、いきなり訪問だとちょっと・・という方の為に、「簡易査定」というものもあり、この場合近所の実際の取引事例や成約率、公示価格などを元に行う査定方法です。

 

手軽に行えるのですが、実際の状況を見ないので実際に不動産を引き払うことになった時に誤差が生じる場合があります。

 

より正確に知る為には複数の不動産会社の見解を知るべきと言えるでしょう。

 

一般媒介と専任媒介の違いについて

不動産の安定した経営の中で重要な役割を果たしている「一般媒介」と「専任媒介」ですが、実際にどのような役割を果たしているかご存知ですか?

 

賃貸経営には必要不可欠となってくる一般媒介と専任媒介の具体的な違いについてご説明します。

 

一般媒介と専任媒介の違いとは?〜一般媒介〜

まず、家や土地を売る時の手段として不動産会社に売却依頼をした上で、物件情報を提示して購入希望者が現れるのを待つのが一般的となります。

 

この際に不動産会社と契約を結ぶことを「媒介契約」と呼びます。

 

この媒介契約の種類のひとつが「一般媒介」ですが、これは不動産会社を専任する必要がなく、厳しい制限なく自由に契約できる事が特徴となっています。

 

一般媒介の場合、何社と契約しても構わないので複数社で情報公開が出来て、情報の拡散がしやすく不動産会社同士での競争を促せます。

 

反対にデメリットとしては、情報の拡散速度が速いということで、情報の鮮度が落ちるのも早くなるため売れにくくなる場合もあります。

 

また、複数社で物件が取り扱われることから、他社へ成約を取られてしまいやすいことから不動産の営業担当が力を入れてくれづらいというのも一点あります。

 

一般媒介の場合定期報告の義務がないという事から、打診があれば連絡がくる程度で連絡がくることはほぼないでしょう。

 

一般媒介でも業務報告をこまめにする不動産会社もありますが、そのような会社の場合には最初から専任媒介に任せる余地があることから、一般媒介が不動産会社にとってリスクの高い行為であることを知っておくべきでしょう。

 

一般媒介と専任媒介の違いとは?〜専任媒介〜

一般媒介とは異なり、専任媒介の場合には複数社と契約することは出来ません。

 

専任媒介の場合、契約出来る不動産会社は一社となっており不動産会社に営業を任せるスタイルとなっています。

 

また、専任媒介では業務報告の義務があり、そのペースは2週間に1回というように法律で定められています。

 

一般媒介とは異なり、契約期間としては最長で3ヶ月となっています。

 

また、いずれを選んでも他の不動産会社との契約も提示する「明示型」と他の不動産会社との契約を提示しない「非明示型」というものがあります。

 

明示型の場合、最初から他社とも契約をしていることを知った上で営業に入る形になるため、場合によっては成果が出づらいかもしれません。

 

しかし、非明示しているにも関わらず頑張って営業をしてほしいと言いながら、後になってから他社との契約が発覚するのも営業の方にとっては気持ちのよい話ではありませんね。

 

後々のトラブルを未然に防ぐ為にも明示型を選ぶことがよいでしょう。

 

 

売りに出す前は空き家にしておいた方がいいでしょうか?

家族構成に変化が起きたり、仕事の都合などで住み替えを考える時があるかと思いますが、そんな時「家を売りに出すなら、空き家にするべきなのか」気になっている方は多いのではないでしょうか。

 

住みながら売る方法か空き家にしてから売る方法かどちらがよいのかご説明していきます。

 

家を売りに出したいなら空き家にしておくべきなのか?

様々な事情から家を売りに出すことになった場合、実はまだ家主が住んでいる状態の家よりも空き家の物件の方が売れやすいとされています。

 

居住中の家を実際に内覧に来た時に、買主としてはまるで友人宅を見学しているような気分となり自身で購入したい欲よりも「買う時の参考にしよう」と考える方が多くなるからです。

 

それが、既に空き家となっている場合には「すぐに住めるような状況か」、「他にここの物件を検討中の人は居るのか」といった購入へと繋がる具体的な想像に繋がりやすくなります。

 

居住中の物件を見学しても、自身が購入して住んでいる姿というものは実は想像しづらいです。

 

反対に空き家となっている場合には、内覧時に気に入れば他に物件を希望している人に購入されてしまうよりも先に購入しなくてはならないという気持ちが働きます。

 

居住中の家を売りに出す場合、実際に見学をしてみたいという人が出てきた時に居住中の売主の都合も配慮しながら内覧をする日を調整しなくてはなりません。

 

ですが、空き家となれば物件を不動産会社が管理している立場となるので、見学希望者の都合のよい日程で内覧をすることが可能です。

 

そのように利点もありますが、人が住んでいない家は傷みやすく、また長期間に渡って購入希望者が現れないままだと変な噂も出る場合もあります。

 

以上の点を考慮していくと家を売りに出す場合は空き家にしてから出すのが妥当といえるでしょう。

 

居住しながらでも全く売れないという訳ではないのですが、こまめに掃除し生活感を出しすぎずにお手入れを続けていく必要があります。

 

購入を検討している見学希望者が出てきた場合には、家を売りに出す明確な理由を説明していけば売りやすくなるとされています。

 

もちろん空き家で売れば必ず売れるという事ではなく、空き家で売る場合のメリット・デメリットもあれば居住中で売りに出す場合のメリット・デメリットもそれぞれある訳です。

 

売れやすさを考えると空き家にしてから売りに出したほうがよいですが、どうしても事情があった場合には居住中のまま売りに出すことを検討してもよいでしょう。

 

家のローンがまだ残っているけど売れますか?

家を売る際に多くの方が悩まれるのが住宅ローンの残高が残っているのに売れるのか?という問題ではないでしょうか。

 

住宅ローンは一時的な借金とは異なり、一生かけて背負うもので、借り入れをする際には土地の価値相応の金額を用意することになるのですが、家を売ろうとしている状況では借り入れをするときとでは状況は異なります。

 

住宅ローンの返済で購入当初には利息の比率が大きく、なかなか元本が減らないことに対して、家そのものの価値というのは購入してから10年も経過すれば大きく下がってしまうのです。

 

一戸建ての家であれば、建物の価値の他にも土地の価格も残る為、すべての家庭でオーバーローン状態に陥るとは限りませんが、ここでは住宅ローンが残っている物件を売ることが出来るのか?という疑問点についてご説明します。

 

家を売るときにローンが残っていても売却することは可能なのか?

家を売るときに住宅ローンが残っていたらどうなるのか?

 

そもそも売ることは出来るのか?

 

答えは「Yes」です。

 

ですが、住宅ローンが残っている状態で家を売るときには満たさなければいけない条件も出てきます。

 

それは「住宅ローンを完済することです」。

 

この住宅ローンの完済というのは、売却前に行わなければならない訳ではなく、実際に買主に引き渡すまでの間つまり決済の時に完済出来ればよいので、家の売却代金でローン完済をしても構いません。

 

ただし、住宅ローンの残額によっては家の売却代金だけでは完済出来ない場合もあり、その場合には別途借り入れを行う必要が出てきます。

 

その場合には住宅がどのぐらいの価格で売れそうか、その他に必要な費用諸々がどれくらいかかるのかをあらかじめ見積もり、完済が出来る状態になってから売却しましょう。

 

家を売るときに住宅ローンを完済した方がよい理由

売却する前に住宅ローンが残っていても、返済を続ければいいのでは?と考える人も少なくありません。

 

しかし、買主側からするとそのようにそれでは困るのです。]

 

まず、住宅ローンで借り入れを行う時、住宅には「抵当権」という権利が登記されます。

 

抵当権というのは住宅ローンの返済が何かしらの理由で続けられなくなってしまった時に、住宅を取り上げて処分出来る権利です。

 

この抵当権はローンを完済するまで有効となり、ローンが完済されるとはずすことが出来ます。

 

住宅ローンを完済しないままで売却を行うということは、抵当権も残したまま売却することとなります。

 

すると、既に家を売却した元の持ち主(売主)が、ローンの支払いが滞り抵当権が有効となってしまうと、新しくその家を購入した今の持ち主(買主)が家を差し押さえられてしまうという状況となってしまいますから、ローンが残ったままで購入する人はまず居ません。

 

住宅を売却する際には住宅ローンをしっかり完済できるメドが立ってから、売却手続きを行いましょう。

 

 

不動産屋と専任契約を結ぶべきか

家や土地などを売却する際には、不動産会社を仲介するのが一般的ですが、中でも「専任媒介契約」という方法を行うべきかどうか悩んでしまう方が多くいらっしゃいます。

 

そもそも専任媒介契約とはどのようなものなのか?についてご説明していきます。

 

不動産会社と専任媒介契約を行う際のメリット・デメリット

不動産会社を通して家や土地などを売却する方法には、「一般媒介」と「専任媒介契約」の大きく分けて二つがあります。

 

中でも専任媒介契約というのは、依頼した一社の媒介によって不動産を売却しますという契約方法となります。

 

つまり専任媒介契約を利用した場合には、他社の不動産会社を媒介して売却することは出来ません。

 

専任媒介契約を行ったらどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

 

・不動産会社と専任媒介契約を行った場合のメリット

 

専任の場合には契約した一社の媒介のみで不動産を売却する形になることから、契約を結んでもらった一社の利益となることから、積極的に広告活動をしてもらいやすい。

 

不動産流通コンピュータ・ネットワーク情報システム「レインズ」への登録義務がある。

 

二週間に一度販売状況の報告義務がある。

 

・不動産会社と専任媒介契約を行った場合のデメリット

 

一社のみの見解しか聞くことが出来ない為、方針や考え方に偏りが生じやすい。

 

専任では一社にしか依頼出来ないので、信頼出来る不動産会社を探すことが困難。

 

専任契約を行っているにも関わらず、他社の媒介で契約してしまうと違約金が発生する。

 

自身で買主を探して契約を行うと営業経費などを支払わなくてはならない。

 

不動産会社と専任契約を行うべきなのか?

専任媒介契約の最大のメリットとしては、不動産会社に依頼した物件に対しての広告・販売活動を積極的に行ってくれるという点にあります。

 

一般媒介契約の場合には、複数の不動産会社へ依頼が出来る分、他社で売却が成立してしまうと自分の会社には利益が発生しない為、広告・販売活動に対して費用を使うことをためらいます。

 

販売する物件が様々な条件で売れやすいことが明確になっている場合には、一般媒介契約でも問題ありません。

 

しかし、そのような物件ではない場合には圧倒的に専任媒介契約を結ぶべきです。

 

専任媒介契約を結んだ後で、お客さんを他社に見つけられることを避けるために情報を出し惜しみする不動産会社も多いのもひとつです。

 

売主からの仲介料は発生しても他社が連れて来た場合には買主からの仲介料が発生しないからです。

 

また、専任媒介契約は3ヶ月ごとの契約となるので、ここの不動産会社なら!という本当に信頼出来る会社を見つけられるかどうかが鍵となるのは間違いありませんね

 

家の築年数と査定価格の関係性とは

家の住み替えを考えている方、所有している不動産を売ろうと思っている方は特に築年数や建物の査定価格というのはとても興味深いかと思います。

 

購入する場合もそうですが、築年数というのは不動産価格に大きな影響を及ぼすものであることから、査定価格にも大きく関係していることのひとつとなります。

 

そこでここでは不動産の査定価格と築年数との関係性についてご説明していきたいと思います。

 

家の築年数で査定価格が変動するのか?

実際に家を売却することを考えた場合、築年数は査定にとても大きく影響します。

 

これについては中古の物件を探している方の多くが、築年数10年以内の物件を探しているということが関係しています。

 

実際に築年数が10年を超えている物件については売れにくくなり、不動産価値についても下がってしまいます。

 

不動産業界では築年数10年が不動産価値を定める為のひとつの目安となっているので、家を高値で売りたい・早く売りたいという場合には築年数10年以内で売却することをおすすめします。

 

家の築年数で査定価格が変動する理由とは?

築年数が不動産価値や査定価格などに影響を与えている理由ですが、これに関しては公的機関の発行している住宅価格の査定マニュアルというものがあるのですが、これが役に立ちます。

 

公益財団法人不動産流通近代化センターという公的機関が発行している「不動産価値と築年数の関係」というマニュアルに記載されています。

 

このマニュアル内では住宅の査定価格の目安として築年数を提示しています。

 

中古の建物の不動産価値の評価を築年数によって数値化していますが、こちらは新築から9年までの建物に関しての評価はプラスとなっています。

 

しかし、新築から築年数が10年を超えた段階で不動産価値としての評価は、実はゼロになってしまうのです。

 

築年数が10年の段階で不動産価値がゼロとして考えられるということは、ここからはマイナスとなっていく一方ということになりますね。

 

具体的な数値で表した場合には、新築から1年でプラス13.5となり、10年になると0、20年が経過するとマイナス17.5となっています。

 

このように具体的な数値にして分かる通り、不動産価値については10年までの方が高いということが分かりますね。

 

自分の所有している不動産を売却しようと考えた場合、実際に今の不動産にどれほどの価値があるのか?という点については、インターネットで一括で無料査定を依頼出来るサイトもあるので、そちらを利用するとよいでしょう。

 

 

 

家の売買契約を締結するのに重要な「手付け金」とは

家を売却する際によく耳にする「手付け金」ですが、これは売買契約を結んだ時の売買金額の一部ではないことを知っていますか?

 

聞いたことはあるけど、実際どのようなものなのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

 

ここでは家を売却する際に知っておきたい「手付け金」についてご説明します。

 

家の売買契約を結ぶ際に必要な「手付け金」とは?

手付け金とはそもそも何なのかというと、売買契約の締結時に売り主に一旦預けて売買する際にかかる費用の諸々を全額支払う際に売り主から返還してもらうものです。

 

ただ、度々手続きをすると結構手間となってしまいますので、手付け金は残代金支払いの際に売買代金の一部として充当するという風に契約書に記載されることが多いです。

 

また、この手付け金というものにも種類があり、3つの手付け金が存在します。

 

違約手付け・解約手付け・証約手付けがありますが、不動産の売買契約の際に支払う手付金については解約手付けを用いる場合が多いです。

 

それぞれの手付け金の詳細については以下となります。

 

・違約手付け
契約違反(債務不履行)があった場合の「違約金」としての役割があります。
それぞれ買主側の不履行があった場合には手付け金は没収され、
売り主側の不履行があった場合には手付け金を2倍にして買主に返さなくてはいけません。

 

・解約手付け
買主と売主のどちらかが売買契約を解除したいときの為の保証金としての役割があります。
いずれも相手側が履行に着手するまでは、以下の場合に売買契約を解除することが出来ます。
買主はすでに支払い済みの手付け金を放棄する(手付け流し)
売主は手付け金を買主に対して倍返しする(手付け倍返し)

 

売買契約書に手付け金についての記載があることが大半ですが、記載のない場合もありその場合の手付け金の扱いは「解約手付け」とされます。

 

契約書に記載されている手付け金の種類については、あらかじめ目を通して知っておくべきです。

 

何かしらトラブルとなった際に手付け金は大きく関係してきますので、「推定」で考えていて実際には違ったとなると後日トラブルの原因にもなりかねませんので気をつけましょう。

 

手付け金の金額としては、物件の売買代金の5%〜10%が妥当です。

 

ですから、あまりにも手付け金の金額が極端に少ない場合や多い場合には何故そのような金額となるのかを不動産の仲介業者などに確認をしましょう。

 

解約手付けは一定額のペナルティーを支払うことによって、契約を解除できる状態にしようという主旨のものですから、高すぎても安すぎてもよくありません。

 

契約書に記載されている手付け金の詳細については、必ず確認しましょう。

 

家を「売る」か、賃貸で「貸す」か

自分自身の生活環境はいつ変化するかなんて分かりませんよね?まして自分の家や土地などを所有している方で、そこをどのようにするべきか悩む選択肢として考えられるのは「売る」のか「貸す」のか、という部分ではないでしょうか。

 

選択肢を両方とも選べる場合、どちらを選んだ方がよいのか素人にとっては分からないことも当然出てきます。

 

そこでここでは所有している家を売るもしくは貸す場合それぞれに把握しておきたいチェックポイントをご説明していきます。

 

所有している家を売る・貸すことが出来る状態であるか

様々事情から所有している家を売るもしくは貸す状態となった場合、最も重要となるのは「所有している物件は売ったり貸したり出来るような状態であるかどうか?」です。

 

まずは現在売る・貸すことを検討している家が売ったり貸したりすることが出来る条件を満たしているかを調べましょう。

 

家を売る・貸す場合のチェックポイント〜売る場合〜

@住宅ローンが残っていないか

 

家を売ることを考えた場合、一番気になるのは「ローン」です。

 

ローンが残っているから必ず売ることが出来ないという訳ではありませんが、ローンが残っている場合売ることはかなり難しくなります。

 

とはいえ、ローンは人生最大といっても過言ではない程の借金となりますから、一括で返す訳にもいきませんよね。

 

この場合、ローン残高は家を売った代金から出すという選択肢も取れるので、決済時にローンがなければそれで大丈夫です。

 

もし、家を売った代金だけでは完済出来ない場合には不足する金額を補うことが出来るかどうかも、欠かせないポイントです。

 

A土地が借地の場合には地主の承諾が必要となる

 

家が自身の所有物であっても、土地が借地の場合には地主の承諾がなければ家を売ることが出来ません。

 

理由としては、家と一緒に土地を借りるための借地権も売ることになってしまうからです。

 

いくら家が売れるような状態であったとしても、土地がなければ家を建てることが出来ないのと同じであくまでも土地と家はセットとして考えなければなりません。

 

土地が借地である場合には、地主の承諾と承諾料が必要となりますので、注意しましょう。

 

家を売る・貸す場合のチェックポイント〜貸す場合〜

@住居環境を整える

 

家を貸す場合には、そのままでの現状引渡しということはまず有り得ず、貸している主がある程度の住居環境を整える必要が出てきます。

 

清掃費用・設備費用・リフォーム費用などの費用がかかってくることから、家を貸す場合には初期費用が必要となることを覚えておきましょう。

 

A賃料の相場を知っておこう

 

また、貸すことになった場合には賃料が発生することから、周辺地域での賃料はどのくらいが妥当なのかをあらかじめ調べておくのも必要になってきます。

 

あまりにも高すぎると借り手が見つかりにくくなりますので、あくまでも妥当な金額で決めるように注意しなくてはなりません。

 

家を売るとき、リフォームをした方が高く売れるか

家を売ることを検討した時に気になる箇所のひとつに「リフォームをしてから売るべきなのか?」という部分です。

 

特に築年数がかなり経過している場合には、少しでも見栄えが良くなるようにリフォームを行ったほうがよいとされる可能性も考えられます。

 

そこでここでは家を売るときにリフォームをするべきなのか?した場合のメリット・デメリットについてご説明していきます。

 

家を売る際にリフォームをした場合のメリット・デメリットとは?

家の築年数が10年以上になると売れにくくなるという傾向にありますが、売る前にリフォームをすると10年以上経っていても見栄えが変えられますから売れやすさにつながる場合があります。

 

しかし、反対にデメリットもありますから、本当にリフォームを行うべきなのか、メリットとデメリットをそれぞれ挙げてみましょう。

 

・家を売る前にリフォームを行った場合のメリット

 

見栄えが良くなると買主が見つかりやすくなる。

 

内装が綺麗な方が、実際に内覧に来てくれた方によい印象を与えやすく成約に繋がりやすくなる。

 

リフォームする際に掛かる費用をローンで組むのも難しい人にとって、魅力的に捉えられやすくなる。

 

買主にとってリフォームに掛かる費用を気にしなくて良くなる。

 

・家を売る前にリフォームを行った場合のデメリット

 

リフォームに掛かった費用分を販売価格に上乗せ出来るとは限らない。

 

買主が実際に必要としているリフォームでなければ意味をなさない。

 

リフォームをする前の状態で引き渡した方が、選択肢が広がる場合もある。

 

自分でリフォームをしたい買主にとっては、かえってリフォームをされると価値が半減してしまう場合がある。

 

家を売る前に行うリフォームはアリ?ナシ?

実際に家を売る前にリフォームをするべきか?という部分ですが、これは不動産会社の中でも見解がそれぞれ異なります。

 

リフォームに掛かった費用が売却価格に必ず上乗せ出来るとは限らない。

 

リフォームをするべきか現状のまま売却するべきかは物件によって異なる。

 

この2点を考えると素人目ではどのようにするべきかなんて分かりませんから、不動産会社へ相談してからでもよいと考えられます。

 

不動産会社はリフォームされたあとの物件も数多く取り扱った経験がありますから、適切なアドバイスをもらえるでしょう。

 

特に水周りはリフォームまではいかずともハウスクリーニングくらいは行っておくと買主に喜ばれやすいようです。

 

まずは自分で思いつく限り勝手にリフォームするのではなく、専門の知識を持つ不動産会社に相談してから決めてくださいね。

 

家を売るときに知っておきたい「瑕疵担保責任」とは

これまで住んでいた物件を売ることになった際に、知っておかないと損をしてしまいかねない「瑕疵担保責任」という言葉を知っていますか?

 

この瑕疵担保責任という言葉は物件を売る前も売った後にも、関わってくるキーワードですからどのようなものか覚えておきましょう。

 

家を売るときに覚えておきたい「瑕疵担保責任」とは?

家を売るときに基本的にはハウスクリーニングや自身で掃除をして綺麗な状態にして引き渡します。

 

しかしながら、売り主側が引き渡す前に知りえなかった物件の不具合(瑕疵)も売った後から判明してしまうことがあります。

 

そのような場合に出てくるのが瑕疵担保責任です。

 

この瑕疵担保責任とは何なのかというと、売り主側が物件を引き渡す前に知りえなかった物件の不具合についての責任を、引き渡した後も負うというものです。

 

この瑕疵担保責任は民法上では、物件の買主が瑕疵を認知してから、1年の間は売り主側の責任を追求できます。

 

ただし、この瑕疵担保責任を売り主が長期間に渡って負担してしまうと、あまりにも不利益な部分が多く出てきてしまいます。

 

そこでこの瑕疵担保責任は、一般的には売買契約の際に同時に定めることとなっています。

 

瑕疵担保責任を負う期間については、買主との協議次第とはなってきますが、一般的には数ヶ月から1年程度が妥当と言えます。

 

家を売るときに知っておきたい瑕疵担保責任はどのようなものが対象なのか?

上記で述べた瑕疵担保責任についてですが、この瑕疵も引き渡す前に売り主が知りえなかった場合を対象としています。

 

知っていながら故意に隠していたものについては、この瑕疵担保責任の期間を過ぎていても責任を免れることは出来ず、買主に対して相応の対応が必要となります。

 

物件を売る前に売り主は買主に必ず物件の瑕疵について、誠実に伝えておかなくてはなりません。

 

また、物件の瑕疵と言ってもどのような場合が対象となるのか具体例が分からない・・という方も居るでしょう。

 

瑕疵担保責任の対象となる具体例としては以下となります。

 

・害虫(シロアリなど)が発生した場合
・雨漏りの発生
・地盤沈下や建物の傾斜
・給配水管の腐食

 

以上のような瑕疵が物件を売ってから発覚した場合には、売り主は買主に対して修繕に必要となる相当の費用を支払うあるいは修繕による対応が求められます。

 

また、瑕疵の状況によっては買主より契約の解除を求められるケースもあります。

 

家を売る際には必ず物件の瑕疵がどの程度あるのかを把握しておくことが重要となります。

 

この程度なら・・と考えてしまうと後々で瑕疵担保責任の期間外でも責任を負わなければならなくなってしまう可能性もありますから、十分気をつけましょう。

 

家の売却時に都合の悪い情報は不動産仲介業者は買い手に伝える義務はある?

家の売却時に伴う義務について実際に正確に理解していない人も多いですが、これは自身が売主になった場合事業者として売却する場合も、不動産仲介業者を通して売却する場合にも必要となってくるものです。

 

そこでここでは家の売却時に必要となる売主が買主に対して、伝えなければならない義務についてご説明していきます。

 

家を売却する際に売主は買主に伝えなければならない義務がある?

あらゆる理由から現在すんでいる家を売り払うことになった時に、ぜひ知っておくべきなのが売主の買主に対する説明義務というものです。

 

売主の説明義務とは何かというと、売主が買主に対して売却する不動産について説明する義務です。

 

売主になる場合、民法で定められている信義誠実の原則(信頼を裏切らずに誠実に行動しなければならないという原則)に基づいてきちんとした説明の義務があります。

 

これは契約締結前であっても、買主に対して売主に起こる義務となっています。

 

また、不動産売却の際に不動産仲介業者を介す場合にも業者側が買主に対して一定の説明義務が必要となります。

 

不動産仲介業者が例え専門的な知識が豊富とはいえ、売却する物件に対する知識やあらゆる事情をすべて把握しているかと言えばそうではありません。

 

売主にしか知りえない事情については、売主側から不動産仲介業者に対して説明がされていない場合、それは不動産仲介業者から買主に対して伝えることは出来ません。

 

したがって、不動産仲介業者を介して不動産を売却する場合にも不動産に対して売主しか知りえない情報がある場合には仲介業者に対して売主から情報提供をし、説明することが極めて重要となります。

 

不動産仲介業者の説明義務と瑕疵(かし)について

不動産仲介業者を仲介して不動産を売却することになった場合にも、不動産に対しての説明義務が発生します。

 

そこで関係してくるのが、不動産の瑕疵というものです。

 

瑕疵とは傷や欠陥などがあって不動産が通常有するべき性能や品質を欠いてしまうことです。

 

具体的な瑕疵については不動産をどのような趣旨で購入したものなのか、という事情によっても異なります。

 

例えば購入する不動産が中古の場合には、ある程度の傷や不具合等は想定しているかと思いますので、その傷や不具合が買主の想定内であれば瑕疵と認められない場合もあります。

 

しかし、売買契約の際に買主が知らなかった欠陥や不具合等の瑕疵がある場合には売主が負う「瑕疵担保責任」というものがあります。

 

これは売主が知り得なかった瑕疵についても発生するものですから、なるべくなら自身で不動産仲介業者へ事前に説明することが出来れば仲介業者もどのような対応をするべきか、アドバイスがしやすくなるので伝えておくことが極めて重要です。

 

 

内見時に見られる場所は清潔にしましょう

いざ自身の所有する不動産を売却することになった際に、物件の内見を行うのは一般的ですが、その際に目のつきやすい場所はもちろん物件の成約を検討する大切な機会ですから、掃除をした清潔にしておくことは常識です。

 

あなたが実際に買主の立場になったとして考えてもらえると分かるように、いくら中古とはいえど出来るだけ綺麗な状態で購入出来る物権を求めている人が大半を占めます。

 

また、中古の購入をしようとしている方は多くの方が新築では予算内に収まらないから中古にしているというケースばかりなので、新築に近い綺麗な状態を求めている傾向が強いです。

 

そこでここでは内見時に綺麗にしておくべき場所についてご説明します。

 

内見はとても重要!必ず清潔にしておきましょう

不動産を売りに出した際に条件によっては割りとすぐに内見を希望する人が出てきますが、その際物件内をじっくりと見られることになる訳ですから、やはり恥ずかしい思いをしない為にも早く物件を売却する為にも清潔にしておくことは最低条件です。

 

まず、不動産業者が中古物件を売りに出す場合にはほぼ必ずといって良い程プロの掃除屋にクリーニングを頼みます。

 

あまりに広さのある家の場合は別ですが、大体クリーニングにかかる費用は5万円〜10万円程掛かります。

 

そこまでのコストをかけてでもクリーニングを行う理由としては、「完璧に掃除されている物件は驚くほど簡単に売れるから」です。

 

不動産業者としても売主としても早く売却出来たほうが良いですから、目立つ汚れなどがなくてもクリーニングが必要となるか不動産業者と相談して決めた方がよいでしょう。

 

内見時には清潔にしておくこと以外にも気をつけたいポイントがある?

中古物件を見た時に意識するのが、ここで自分の理想とする生活が送れるか理想像を思い浮かべながら内見をします。

 

そこで清潔にしておくことはもちろん重要ですが、そこでさらに気をつけるべきなのが「生活感をなくすこと」です。

 

理想像を思い浮かべながら内見をしているのに、自身の理想像の中では登場しない生活用品が登場してしまうと一気に想像が出来なくなってテンションが下がってしまうのです。

 

購入希望者には夢を見続けてもらう必要があり、夢を見ている間というのはその物件が持っているマイナス要素に目を向けにくくなるからです。

 

どんな中古物件でもマイナス要素というのは必然的に存在しており、中古物件を購入しようとしている方もプラスの部分よりもマイナス要素を意識しやすくなります。

 

ですが、生活感がまったくなく清潔で自身の理想とするライフスタイルが送れそうだと希望を持てればマイナス要素が気づかれにくくなるので、清潔にすると共に生活感を一切排除することも重要になるのです。

 

 

競売・任意売却で売るデメリットとは

自身の所持している不動産を売却したいと考えていた時、住宅ローンの支払いが滞ってしまっていても売却することが出来る「任意売却」という手段を取る方が多いですが、きちんと手段を踏まないと競売のリスクもありますので、メリットもさることながらデメリットについてももちろん把握しておくべきです。

 

ここでは競売や・任意売却のデメリットについてご説明していきます。

 

任意売却の概要・デメリットとは

まず、デメリットをご説明する前に通常の売却方法ではなく、「任意売却」という方法を取らなければならない理由とは一体何なのでしょう。

 

不動産を担保として住宅ローン等の借金を抱えている債務者が何らかの理由によって、返済を滞納させてしまった場合に住宅ローン等の借金のためのお金を貸している金融機関側が担保となっている不動産を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てをします。

 

任意売却というのは、裁判所によって競売にかけられる前に債権者と話し合い、不動産を一般的な不動産売買同様に業者を通じて売却することで、売却した資金を借金の返済に充てることです。

 

そして、それを踏まえた上で気になるデメリットについてご説明します。

 

任意売却のデメリットとは。

 

・売買する際の価格交渉が債権者側と折り合えない場合、任意売却の同意が得られない可能性がある
・任意売却という方法を取る場合、連帯保証人などの同意が必要となる
・任意売却の依頼先が分かりにくい
・住宅ローンの滞納期間が3ヶ月以上になると信用情報機関のブラックリストに掲載される可能性がある
・競売にかけられるまでの期間内で売却出来ない可能性がある
・購入希望者の内覧の立会いが必要となる場合がある

 

以上が任意売却という方法を取った場合のデメリットです。

 

任意売却ではなく競売になった場合のデメリットとは

上記で述べたように、任意売却はあくまでも競売にかけられる前に債権者側と折り合いがついた場合に行える措置であり、競売という方法になる場合もあります。

 

そこで任意売却ではなく競売になってしまった場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

 

競売のデメリットとは。

 

・落札される際の価格が低い為、一般売却に比べると約2割から3割安くなり、ローン残高を下回るケースが多く資産を売却した後も返済を続ける必要がある
・自宅が競売にかけられているという情報が色々な場所で公表されてしまう為、周囲に知られる可能性が大きくなる
・売却代金全額が債権者への返済に充てられるので、引越しなどの様々な経費に関しては自己負担となる
・ローン契約をした際に連帯保証人を立てている場合、契約者がローン返済が出来ない場合に連帯保証人がローン返済を迫られる可能性があり、場合によっては連帯保証人の不動産が競売にかけられてしまう場合がある
・ローンが返済不能となってしまって、競売という形になったといえどローン残高が残ってしまった場合は一括返済を求められます

 

以上のように何かしらの理由でローン返済が滞ってしまった場合に、行われる任意売却・競売にはそれぞれデメリットがあります。

 

もちろんそのような方法を取らないことが一番ですが、万が一そのようになった場合にはなるべく任意売却という形が取れる方がよいですね。

 

 

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