1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

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1円でも家を高く売る方法は、不動産屋に行くことではありませんでした。

1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

 

ご自宅(家)の一戸建て・マンション・土地など、不動産売却の理由は人それぞれ。

 

不動産のプロでもない限り、家を売る機会は人生でそう何度もないと思います。

 

一般的に、個人が不動産を売買するタイミングは「相続」「結婚」「離婚」「出産」「病気」「退職」「転勤・転居」「定年(引退)」といったライフイベント時期ではないでしょうか?

 

理由はともあれ、もし今あなたが何らかの理由で家を手放すとしたら、まず真っ先に考えるのは、

 

「1円でも高く家を売りたい!」

 

という切実な願いではないでしょうか。

 

当サイトでは、大切な持ち家や不動産を1円でも高く売るためのコツと方法をご紹介していきます。

 

 

 

少しでも家を高く売りたい方に、とっておきの情報をお届けします。

 

まずは、不動産売却の大まかな流れと「査定価格」について重要なお話をしていきます。

 

 

不動産売却は「査定価格」の高い不動産業者を選ぶべき?

あなたが家や土地を売ろうと思ったとき、まず最初にやることは何でしょう?

 

  • ネットで自宅付近の物件相場を調べてみる
  • 不動産売却の知識や税金の情報を調べてみる
  • 近所の不動産会社へ相談してみる

 

恐らく、こんなことから始めるのではないでしょうか?

 

家を売りたいと思ったとき、不動産屋さんに相談するのはごく一般的ですが、大まかな流れは以下のようになります。

 

  1. 不動産業者への相談と査定依頼
  2. 不動産業者からの見積査定(訪問査定)
  3. 不動産業者との媒介契約(物件売出価格の決定)
  4. 不動産売却の開始(広告・ネットワーク登録など)
  5. 購入希望者による物件見学(内覧会)
  6. 物件売却条件の交渉
  7. 物件売買契約の締結
  8. 物件の引き渡し(売買決済・抵当権の抹消・住宅ローン残金返済)
  9. 不動産売却益の税金納付など

 

このような不動産売却の流れの中で、まず入り口となる「不動産会社選び」がとても重要なのは、言うまでもありません。

 

家を売りたい場合、主に3つの方法があります。

 

  1. 自分でお客さんを見つけて直接取引する
  2. 不動産会社に直接買い取ってもらう
  3. 不動産仲介会社を通じて買主を探し、仲介してもらう

 

直接取引は一般的でないため、ここでは省きます。

 

不動産の買取は、主に売却を急いでいるとき利用しますが、不動産会社も転売で利益が見込める価格でないと買取できないため、売却価格が低くなる傾向があります。
一戸建てや中古マンションであれば、業者はリフォーム費用も考慮しなければなりません。

 

あくまで目安ですが、買取価格は市場で売却する価格の60%程度と言われており、短期間で物件を売却したい売主向けであることは明らかです。

 

例えば会社の倒産でローンの返済が困難になったり、相続税の支払いで急な資金が必要になるなど、急を要する時にやむを得ず選択するのが買取と言えそうです。

 

このため、一般的な不動産売却は、仲介業者が中間に入る「媒介契約」がメインとなります。

 

媒介契約には、大きく分けて3通りあります。

 

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

 

簡単にご説明すると、専属専任媒介と専任媒介の2つは、不動産会社1社に仲介をすべて任せる契約方法です。

 

売主・業者ともにメリットも大きい契約方法ですが、売主のデメリットとしては、複数の業者と契約できないため、販売の間口が狭くなってしまう傾向があります。

 

また専属専任媒介では、自分で見つけた買主との直接取引もできず、違約金が発生します。
とはいえ、直接取引で家を売る人は多くないので、親戚など前もって買主の心当たりがなければ問題ありません。

 

専任媒介の場合、不動産会社は買主・売主の双方から仲介手数料が入るため、業者にとっては営業にも力が入りやすい契約方法です。

 

ただし、専任媒介で契約した業者の担当者にやる気がなかったり、そもそも不動産屋がハズレだったりすると、大事な時間を無駄にしてしまうことにもなりかねません。

 

そういう業者は物件を早く売って回転率を上げること優先しがちで、結果的に安く売ってしまうリスクも考えられます。

 

良い不動産屋だけでなく、良い担当者・営業マンを見つけることも、家を高く売るコツの一つと言えます。

 

 

一般媒介は専任媒介と違い、複数の不動産業者と同時に契約が可能です。
販売間口が広がったり、違約金が発生しないといったメリットはありますが、専任媒介に比べて業者の営業にも力が入りにくいというデメリットがあります。

 

なぜかと言うと、一般媒介では多額の宣伝費や人件費をかけて広告しても、もし他の業者で売買が成立してしまうと、仲介手数料が入らず丸損になってしまうからです。

 

こんな理由から、一般媒介契約を嫌がる不動産業者も決して少なくありません。

 

最終的にどの契約方法が良いかは状況にもよりますが、良い不動産業者が見つかったのであれば専任媒介契約にし、どうしても決め手に欠けるなら一般媒介で、いくつかの不動産屋を比較するのも一つの方法です。

 

 

さて、本題の査定価格についてですが、結論から言うと査定価格の高い業者が良いとも言い切れませんし、逆に言えば査定価格の低い業者が悪いとも限りません。

 

仲介の場合、最初に見積もってもらう不動産査定の価格は、あくまでも参考相場です。
まだ買主が決まらない状態ですから当然、実際にその価格で売れる保証はありません。

 

査定価格を参考に物件の売出し価格を決め、その価格で販売を開始するというだけの話です。
ですから査定価格の高低だけで安易に不動産屋を決めるのはお薦めできません。

 

査定価格が高い業者は、契約に結び付けるため「高めの金額」を見積もっていることも考えられます。
逆に、実はその会社には優れた相場判断能力があり、結果的に「高い査定金額」=「ギリギリ売れる理想的な値付け」となっていることもあり得るわけです。

 

査定価格の比較だけでは、不動産業者の良し悪しまで把握できません。
ですが、複数の業者から見積もりを取り寄せ比較することで、大まかな相場の判断ができたり、明らかに不自然な見積もりをする業者を炙り出すこともできます。

 

次に、家をできるだけ高く売るために必要なコツをご紹介していきます。

 

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家を高く売る、たった3つのコツとは?

家を高く売るために、必ず覚えておきたい3つのコツがあります。

 

  1. 売りたい物件の「相場」を知る
  2. 「販売力」と「やる気」のある誠実な業者・担当者を見つける
  3. 「早く売る」「高く売る」の両立にこだわらない

 

たったこれだけのコツを抑えるだけで、高く売れる可能性はグッと高まります。

 

それでは、一つずつ説明していきます。

 

1.売りたい物件の相場を知る

売りたい物が何であっても、そこに買いたい人が集まらなくては売れません。
不動産の売却も同じく、買主が集まる「ギリギリの金額設定」ができれば理想的と言えます。

 

価格が高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をしたと感じるかもしれません。
ちょうど良い金額を決めるためには「相場観」が必要になってきます。

 

相場観を養うためには、複数の不動産会社から見積査定を取り寄せるのが一番です。
相見積の価格を比較し、どうしてその会社の査定額が高いのか、低いのかについて積極的に質問してみてください。

 

質問の際は相手の対応にも注目です。
理論的で分かりやすく査定内容の説明をしてくれる業者(担当者)かどうかで、信頼性を見極める一つの判断材料になります。

 

当然ですが、不動産売却の査定を受けたからといって、その会社と契約しなければいけないという決まりはありません。
また査定は無料で受けられます。

 

時間に余裕があれば、ある程度の相場観が出来上がるまで、できるだけ多くの不動産業者と担当者にコンタクトすることをお薦めします。

 

 

2.販売力とやる気のある仲介業者・担当者を見つける

いくつかの業者から査定を受ける中で、自分の家を高く売ってくれそうな「販売力」「やる気」の感じられる業者の見分けも付くようになるはずです。

 

不動産業界には、口が上手く調子の良い営業マンも少なくありませんが、話が矛盾していたり、明らかに他社の営業マンと言うことが違うようなときは要注意です。

 

信頼できる不動産業者と営業マンを見分けるコツをいくつかご紹介します。
問い合わせや訪問査定の際には、ぜひご活用ください。

 

  1. 査定前に「一般媒介契約」をほのめかす
  2. 査定価格の根拠をしっかり説明してもらう
  3. チラシやウェブ広告の完成度を比較する
  4. 税金についての知識を確認する
  5. 契約期間を短く設定したいと申し出てみる
  6. 営業マンに嘘がないか比較で見極める

 

1.査定前に「一般媒介契約」をほのめかす

査定を受ける前に「一般媒介契約を検討中」と伝えることで、業者の反応を見ることができます。

 

仲介業者は、手数料が確実に得やすい「専任媒介契約」をしたがるのが一般的です。

 

そこで敢えて一般媒介契約を希望してみて、もしもその業者が専任媒介を強引に勧めてきたり「一般媒介では売れない」などと適当な答えが返ってくるようであれば、候補から外す判断材料になります。

 

2.査定価格の根拠をしっかり説明してもらう

査定額については先ほどお話した通り、どれだけその業者が「相場の分析」に優れているかの判断材料となります。

 

正確な相場の分析ができるうえに高額査定であれば、その地域での販売実績が豊富だったり、地の利を生かした独自ノウハウを持つ会社なのかもしれません。

 

この辺は、同じ会社内であっても営業マンによって差が出る可能性もあります。

 

3.チラシやウェブ広告の完成度を比較する

広告の完成度です。家を高く売ることができる販売力の判断材料として、広告が魅力的かどうかも重要な要素です。
例えばウェブ広告であれば、画像の出来栄えや動画の有無などで集客も変わってきます。

 

売りたい物件の良い面・悪い面も含め、漏れなく説明が行き届いているかなど、各不動産会社のチラシや広告・直近の事例等を見れば比較できます。

 

より魅力的なチラシや広告を作成してくれる不動産会社であれば、それだけ売主に対し力を入れてくれる証になりますが、売主が自ら積極的にアピールしたいのであれば、柔軟に対応してくれそうな会社を選ぶのも一つの方法です。

 

4.税金についての知識を確認する

税金については、家が売れた時にかかる印紙税などのほか、売却益には譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。
加えて減税などの税制(特別控除や特例等)に関する知識も必要ですし、翌年から税制が変わる場合なども含め、その営業マンがどれだけ最新の知識を持っているかは重要です。

 

もし税金のことで他の業者と違うことを言われたら、どちらが正しいのか自分で調べる必要が出てくるかもしれません。
多少でも知識を蓄えておけばトラブルの回避に役立ちますが、短期間でそこまで覚えるのも大変なことですから、複数の業者から説明を受けて比較しながら知識を深めていくのが現実的と言えそうです。

 

5.契約期間を短く設定したいと申し出てみる

契約期間については、専任媒介は最長3ヶ月という契約期間が設定されています。
この間に家が売れない場合、契約を更新するか、契約解除後に改めて他社と契約するかの選択になります。

 

不動産会社にとっては、専属専任媒介で3ヵ月契約というのが理想です。
それを踏まえて、例えば「1ヵ月で専任契約したい」と告げてみれば、相手の対応でその業者の良し悪しを判断できることがあります。

 

つまり、「3ヵ月でなければ契約できない」といった嘘で3ヵ月契約をゴリ押しするような業者とは、関わらない方が良いと言うことです。

 

あなたにとって理想的な仲介業者は、あなたの都合を最優先に考えてくれ、家を少しでも良い条件で売るために努力を惜しまず、最良の結果へと導いてくれる不動産会社です。

 

6.営業マンに嘘がないか比較で見極める

1〜5の項目に通じることですが、嘘や曖昧な返答、適当な対応でかわすような業者や営業マンとは、躊躇なくさっさと縁を切りましょう。

 

営業マンも人間ですから信頼関係を保つことは大切ですが、決断は素早く冷徹に、決して優柔不断な態度を見せたり、流されることがないようにしたいものです。

 

いくら顔がタイプでも、話が上手くても、調子に乗せられることなく、冷静に見極めましょう。調子よく乗せられて大損するのは、自分自身ですから。

 

 

3.早く売る、高く売る、の両立にこだわらない

できるだけ高い値段で、しかも短期間で家が売れれば最高ですよね?

 

でも、残念ながら現実はそんなに甘くありません。
今時よほど条件の良い人気物件・人気エリアでもないかぎり、家を「早く売る・高く売る」の両立は諦めたほうが無難です。

 

高く売ることを最優先するのであれば、時間の許すかぎりじっくりと腰を据えて、コツコツ勉強するつもりで、最高の不動産取引を目指しましょう!

 

とはいえ、ダラダラと時間ばかりかかって売れないのでは意味がありません。
予め期間や目標を決めて行動することも大切ですが、時には値引き交渉など妥協も必要になるかもしれません。

 

良い買主にめぐり合い、双方の幸せに繋がるような結果でなければ意味がりません。

 

家を高く売るのは重要かもしれませんが、それ以上に大切なのは、その取引にどれだけ満足感が得られるかどうかだと思います。

 

最高の結果を出すため、まず真っ先にやるべきことは何でしょうか?

 

それは、大切な物件の魅力を最大限に引き出してくれ、誠意をもって販売を手伝ってくれるパートナー・仲介業者を見つけることではないでしょうか?

 

理想的な不動産仲介業者に出会えれば、7割は成功したも同然です。

 

残りの3割は…「売買タイミング」、これに尽きます。

 

不動産売買は、売主と買主が理想的なタイミングで出会えるかどうかにかかっています。
その辺りは、売買実績が豊富なプロに相談してみてください。

 

「家を売りたい」

 

そう思った時が、実は絶好のタイミングでもあります。
決断と同時に素早く行動することが、大きなチャンスを逃さないコツなんです。

 

優れた不動産会社と出会うには、できる限りたくさんの業者を回って話を聞くことが大切です。

 

ただ、実際には手間や時間の都合などもあり、多くの方がそれを実践できません。

 

そこでお薦めするのが、インターネットを活用した「不動産査定の一括見積」です。

 

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素人でもカンタンに「不動産相場」が分かる方法とは?

個人の不動産取引は大抵の場合、ご自身もしくは家族所有の持ち家・自宅マンション・土地がほとんどかと思います。

 

こうした不動産物件の売却を検討するとき、まず最初に知っておきたいのが土地や建物の「相場」です。

 

不動産相場を調べる一般的な方法として、よく知られているのは国土交通省のウェブサイト「土地総合情報ライブラリー」です。

 

ここでは不動産の「地価公示価格」や「不動産価格指数」などが見られますが、初めて不動産取引する方にまず見て欲しいのが「不動産取引価格情報」です。

 

文字通り、実際に取引された不動産価格などの情報が閲覧できるウェブサイトです。

 

「土地総合情報システム」
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

ここでは簡単な使い方をご説明します。

 

  1. 上記ウェブサイト中央左上の「不動産取引価格情報検索」をクリックすると検索画面が開きます。
  2. 左メニューで取引時期・不動産の種類・地域を選び、検索ボタンを押します。
  3. 過去の物件取引内容が地図上もしくは表で一覧できます。
  4. 築年数・土地面積・最寄駅からの所要時間などを見ながら、売りたい物件に近い条件のものを探します。
  5. 左側から1項目の番号をクリックすると、物件詳細が別画面で開きます。
  6. 詳細画面下のリンクから、周辺の地価公示や地価調査の平米単価なども分かるようになってます。

 

この情報を参考にすれば、周辺地域の大まかな相場観が見えてくるはずです。

 

ただし、これはあくまで参考値であり、その物件がどんな状態で、売主・買主がどんな状況で売買取引を行ったかまでは把握できません。
また、近隣に似たような取引事例が見つからない場合もあります。

 

不動産相場は物件の立地や状態だけでなく、タイミング等によっても大きく変化しますから、より細かな相場観を把握するには、実際に不動産取引を日々行っているプロの不動産屋に聞くのが一番です。

 

また、大手不動産に頼めば高く売れるわけでもないのが、不動産売却の難しい所です。
小さな地元の中小不動産が独自ノウハウやルート・コネといった強みを持っていることもあります。

 

不動産屋に物件の査定を依頼するときには、そういったことも踏まえて、地元業者・大手不動産どちらか一方に偏ることなく相談してみるのが良さそうです。

 

 

ネット上には便利な「不動産売却の一括査定サイト」がいくつもあります。

 

ご自身で大まかな相場を調べたら、次はいよいよ一括査定サイトで見積依頼してみましょう。

 

一括査定サイトを利用するメリットは多々ありますが、逆にデメリットが少ないのも大きな利点です。

 

例えば、筆者が以前利用した不動産一括査定サイト「イエウール」を活用すれば、こんなメリットが得られます。

 

 

【メリット1】完全無料で不動産一括査定を受けられる

 

【メリット2】1分程度で最大6社の査定額がわかる

 

【メリット3】素人でも手軽に相場比較・不動産会社の比較ができる

 

【メリット4】全国1,200社超の大手・地場不動産会社が登録している

 

 

家を高く売るコツは「相場の比較」だけでなく「不動産会社」「営業マン」などの比較も同時に効率よく進めることが大切です。

 

家を高く売るためとは言え、ムダに「時間」や「労力」をかければ良い結果が出るわけでもありません。
むしろ、なるべく手間も労力もかけず、モチベーションを維持しながら楽しく取引するくらいの、気持ちの余裕も大切なんです。

 

不動産取引でストレスが溜まり、お金に捉われ心がギスギスしてくると、営業マンとの信頼関係が壊れたり、冷静な判断を無くして、思わぬ失敗に繋がるかもしれません。

 

理想は「時間」も「手間」も「お金」すらもかけず、効率よくスムーズに調査・取引・交渉などの一連作業を、淡々と進めることです。

 

その為にはまず「不動産屋巡り」という、時間や手間が一番かかる重労働を無くすべきではないでしょうか?

 

私たちは物件の売主であり、不動産屋にとって顧客なのですから、臆することなく堂々と、こちらの都合に合わせてもらいましょう。

 

都合の良い方法で連絡してもらい、都合の良い日程で査定をしてもらい、一番信頼できそうな不動産会社と、十分に納得のうえで契約しましょう。

 

もし査定を受けた不動産屋が気に入らなかったら、電話でもメールでも、一番ラクな方法で断りの連絡を1本入れるだけ。それで終わりです。

 

 

イエウールは不動産売却の一括査定サイトとして口コミでの評判も良く、運営会社の「株式会社Speee」も創業から10年近くになるため、実績も信頼性も問題ありません。

 

不動産売却は、タイミングがとても重要です。

 

時にはたった1分の時間差で、理想の買主を逃してしまうことだってあり得ます。

 

「思い立ったら、今すぐ行動を起こすこと」

 

この気持ちが、成功への近道でもあります。

 

 

イエウールだけでなく、自分にとって便利なシステムを上手に活用するのも、家を高く売るための大事なコツであり、第1歩です。

 

もし気になったら今すぐにでも、プロに相場を聞いてみてください。

 

ご自身で調べた相場観と比較してみるだけでも、時間のムダにはなりません。

 

 

1円でも家を高く売る方法|不動産売却査定で中古マンション・戸建てを高く売るコツ

無料査定は、「1分」で終わります。

▼▼イエウール公式サイトはこちら▼▼

http://ieul.jp/

 

 

家を高く売るコツは、

 

  1. 不動産売却の「相場」を知る
  2. 信頼できる不動産屋と良好な関係を築き「やる気」を引き出す
  3. いつも心にゆとりを持ち「早く売る」にこだわらない

 

たった3つの原則を守ることで、自然と良い成果もついてくるはずです。

 

素敵な買主に出会い、最高の結果を生むために、

 

この情報がご参考になれば嬉しいです。

 

 

「家を売る」複数社の無料査定はこちら

 

 

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不動産取引のマメ知識

住宅ローンが残ってる家を売ることはできるか?

住宅ローンの残りがある家も売ることができます。住宅ローンが残っているからと言って、販売価格が下がる理由にもなりません。

 

ただし、その物件を販売した売却益で住宅ローン残債を完済することが原則です。

 

住宅ローンが残ってる土地や家には金融機関による「抵当権」が設定されており、万一に返済が滞ったときの担保となっているのはご存知のとおりです。

 

もしローンを完済せず抵当権が残ったままの土地や家を売ろうとしても、差し押さえの可能性がある物件を喜んで買う人はまず居ません。

 

一般的な不動産取引では、売買契約の決済と同時にローン残債を支払うことになります。

 

 

不動産会社の媒介契約メリット・デメリット

家を売る際、ほとんどの場合は不動産仲介業者を間に挟んでの仲介取引となります。
先ほどお話した通り、媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

<1.専属専任媒介契約>
▼メリット
  • 1社専属専任のため、仲介業者が最も力を発揮してくれる
  • 価格交渉から内覧日調整まで、仲介業者が積極的に進めてくれる
  • 1週間に一度の定期報告義務により、業者の活動が把握しやすい
  • レインズ(不動産流通機構)へ5日以内の登録義務がある
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 1社専属専任のため、物件販売の窓口が狭くなりやすい
  • 1社専属専任のため、やる気のない不動産屋に当たると損をしやすい
  • 直接取引をした場合に、違約金が発生する
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、デメリットになる場合もある

 

 

<2.専任媒介契約>
▼メリット
  • 1社専任のため、仲介業者も本気で営業しやすい
  • 価格交渉から内覧日調整まで、仲介業者が積極的に進めてくれる
  • 2週間に一度の定期報告義務があるため、活動状況がわかりやすい
  • レインズ(不動産流通機構)へ7日以内の登録義務がある
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 1社専任のため、物件販売の窓口が狭くなりやすい
  • 1社専任のため、やる気のない不動産屋に当たると損をしやすい
  • 直接取引をした場合に、経費を請求される可能性が高い
  • 契約期間が3ヵ月以内のため、デメリットになる場合もある

 

 

<3.一般媒介契約>
▼メリット
  • 複数の仲介業者と契約できるため、家を売る窓口が広がる
  • 自分で見つけた買主との直接取引も自由で、違約金が発生しない
  • 契約期間に規定がないため、メリットになる場合もある

 

▼デメリット
  • 仲介業者に定期報告の義務がないため、活動状況が分かり辛い
  • 専任契約でないため、仲介業者の本気度もまちまちになりやすい
  • 複数業者と同時進行での交渉や日程調整などに手間がかかる
  • レインズ(不動産流通機構)への登録義務がない
  • 契約期間に規定がないため、デメリットになる場合もある

 

 

家は売るのと貸すのと、どっちがお得?

家を売る場合も、貸す場合も、それぞれメリット・デメリットがあり、状況により一概にどちらが得か損かは言えません。

 

ありがちなパターンとして、最初は家を売るつもりだったのに、思ったより高く売れそうにないことが判明し、住宅ローンが完済できない例があります。

 

そういった事情でもし家を売れないと分かれば、誰かに貸すことでローンの支払いに充てるという方法も考えられます。

 

とはいえ、その家を売るにしても貸すにしても、相手が見つからないことにはどうにもなりません。

 

家がなかなか売れない悪条件には、こんな例があります。

  • 定期借地権つきの不動産物件
  • 共有名義の不動産物件
  • 土地と建物で名義が違う

 

いずれにしても、もし家を売ることが最良の方法でない可能性があったり、スムーズに売れない可能性があるときは、家を貸すことを同時進行で検討・相談してみるのも良いかと思います。

 

まずは早めに良い不動産会社と出会うことが、何より大切です。

 

 

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